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物権
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物権とは、一定の財物を直後、排他的に支配できる権利のことをいいます。この物権の発生・変更・消滅を物権の変動といいます。
権利の主体である人側からみれば、物権の得喪・変更ということになります。物権の変動となるものの原因がいろいろなものがありますが、大別すると2種類になります。
１、法律行為
意思表示をその主たる要素とする法律行為によるものです。遺言とか物権の放棄のような単独行為もあれば、売買契約や抵当権設定契約のような契約のよるものです。
２、法律行為によらない物権変動
時の経過や単なる一定の事実、または人の行為であっても法律行為であるとはいえないものの、などによって物権が変動づることになります。民法の規定にあるもののとしては、時効(162条以下)
、混同(179条)、先占(239条)、遺失物拾得(240条)、埋蔵物発見(241条)、附合・混和・加工(242条以下)、相続(882条以下)などがこれにあたります。
民法176条は、この中の１の意思表示に基づく物権変動についての規定でありますが、この176条の解釈についてはそれに続く177条との関連でおおいに議論のあるところになります。
意思表示に基づく物権変動
仮に、
A → → → → → → → → B
A所有地の売買契約が成立
この場合AとBとの間には順次いくつかの手続きが踏まれるのがふつうになります。
たとえば、AB間でこの土地を売ります。買いますという合意が成立します。ついで、手付金等の授受があって、契約書を作成します。
それから、内金なり残りの代金なりを支払い、登記所に足を運んで所有権の移転登記を済まします。
こういったときに、A所有地はいつからB所有地になるのかというと、これが176条の「意思表示に基づく物権変動」にあてはまります。
所有権は売買契約のときに、つまり「売りましょう」「買いましょう」
という当事者の合意によって移転すると考えられています。
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登記簿
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法律に定められた一定の事柄を帳簿や台帳に記載することを登記といいます。法務局に提出します。
登記簿には、土地登記簿と建物登記簿があって、それぞれの不動産の現況と権利関係が記載されています(不動産登記法14条)。
この不動産の現況についての登記を表示の登記といい、権利関係についての登記を権利の登記といいます。
この登記簿は、１筆の土地または１個の建物につき１用紙を備えます。
しかしながら、区分所有建物については多少異なる方式が採用されています。
登記用紙は表題部、甲区、乙区の３つの部分から成り立っています。
そして表題部には土地または建物の表示に関する事項が記載されています。
これが表示の登記になります。
土地につきましては、土地所在の郡、市、区、町村および字、番、地目、地積、所有権の登記のない土地については所有権の氏名、住所、所有者が２名以上であるときはその持分など、建物については、建物所在の郡、市、区、町村、字および地番、家屋番号、種類、構造および、床面積、所有権の登記にない建物については所有権の氏名、住所、所有者が２名以上である場合は、その持分などが記載されます。
登記の効力は権利の変動について効力があります。
もっとも登記の中にはこの効力をもつものとそうでないものとがあります。
効力をもつもの→本登記(終局登記)
効力をもたないもの→予備登記→仮登記
→予告登記
仮登記
本登記をするのに必要な手続き上の書類がととのわないときや、登記させるべき権利がまだ発生していないがいずれ発生するときや、その権利を保全させるために用いられる権利になります。
予告登記
登記原因の無効または取り消しによる登記の抹消または回復の訴えが提起された場合に、その訴えを受けた裁判所が職権をもって登記所に委託することによってなされる登記になります。
これは訴えのあった提起があったことを公示して、その不動産についてかかわりをもとうとする第３者に警告を与えて、第３者の損害を回避させようとするものになります。
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